成功案例
房屋买卖纠纷
作者：李正 律师 时间：2016年12月26日
江苏省南京市浦口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0111民初4052号
原告胡某某,男。
原告陈某,女。
上述两原告委托代理人陈雷，江苏泓图律师事务所律师。
上述两原告委托代理人李正，江苏泓图律师事务所律师。
被告张某。
原告胡某某、陈某与被告张某房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年5月30日立案受理后,依法组成合议庭，于2016年7月7日公开开庭进行了审理。原告胡某某、陈某的委托代理人陈雷、李正，被告张某的委托代理人赵某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡某某、陈某诉称，原、被告双方于2016年1月29日签署了《存量房交易合同》，约定：原告（甲方）将其所有的位于浦口区高新技术开发区蒲外路28号旭日爱上城9幢2单元106室房屋出卖给被告（乙方）。同时约定，被告于2016年2月4日交付原告710000元用于房屋解押，若资金不到位，则定金不退，合同解除。被告未能在约定时间内履行支付解押款的义务，经原告催告亦未在合理时间内履行，现原告行使合同解除权的条件已成就。双方就解除合同问题协商不成。现诉请判令：1、解除原、被告双方签署的《存量房交易合同》；2、被告向原告支付违约金125000元；3、诉讼费用由被告承担。
被告张某辩称，原告陈述的理由与事实不符，原告和房产中介合谋对被告进行欺骗误导，导致没有房产证、土地证不能顺利进行房屋买卖，房屋在交易过程中无法正常进行，且合同一再修改，最后原告又提出毁约导致被告多花几十万元向其他人购买房屋。被告在2016年4月已向浦口法院提起对原告的诉讼，浦口法院对原告的房产也给予了查封冻结。原告的诉请与事实不符，请求法院依法驳回。对原告诉请1无异议，同意解除。对诉请2，不同意支付违约金，因是原告违约，诉讼费由原告承担。
经审理查明，2016年1月9日，原告胡某某、陈某（甲方）、被告张某（乙方）及南京存房房地产经纪有限公司（丙方）三方签订了《存量房交易合同》（经纪机构版），合同编号为NJ201512511。同时陈某、胡某某与张某另行签署了由被告南京存房房地产经纪有限公司关于房屋出售事项填写的《房地产经纪服务事项告知书》。关于交易房屋的交易信息方面”是否有土地证”这一栏上打钩”是”。《存量房交易合同》约定，由原告胡某某、陈某将其名下位于南京市浦口区高新技术产业开发区浦外路28号旭日爱上城第六区9幢2单元106室房屋出售给被告张某，房屋价款1250000元。丙方派经纪人王富阳提供居间服务。甲乙双方约定，在签约时乙方支付甲方定金10000元；双方约定乙方办理商业贷款520000元，所需相关费用由乙方自行缴纳，甲乙双方应于2016年1月13日前共同去贷款银行办理贷款签字手续，并按银行要求提供相关材料。如因一方不能按时签字或未及时提供相关材料影响交易进程，由甲、乙双方各自承担相关责任。如经银行审核，乙方不能贷款或者不能足额贷款，乙方在接到丙方通知后十个工作日内须自筹资金补足房款；关于解押，双方约定乙方借给甲方710000元，于贷款预审批通过后3日内，由丙方陪同甲乙共同前往房产局查询房屋权属状况，在确认该房屋无其他影响交易的权利限制（除房产证上注明的抵押外）后，三方共同到银行办理还款解押手续。甲方在接到银行通知后3个工作日内必须到银行将他项权证领出并办理解押注销手续。如解押后因不可抗力致使该合同不能履行的，甲方应在3天内将所有已收取的款项返还给乙方。合同第六条第十五项补充约定”甲乙双方协商约定，甲方产权人之一胡某某于2016年1月11日到场签订银行贷款并补签合同，若逾期不到，甲方赔偿乙方20000元人民币，乙方于2016年2月4日支付甲方710000元用于房屋解押，若资金不到位，定金不退，合同解除。”三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、与他人串通，损害甲、乙方利益的；3、故意隐瞒，提高委托的利差；4、其他过失影响甲、乙方交易的。甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同的约定提供必要的文件和配合，造成三方无法履行合同的；3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；5、其它造成丙方无法完成委托事项的行为。上述违约行为按照标的额的10%，计人民币125000元作为违约金由违约方分别支付给守约方。合同签订当日，被告张某向原告胡某某、陈某支付购房定金10000元。2016年2月22日，甲方胡某某、陈某，乙方吕世泉（被告张某之夫），丙方王富阳三方签订了一份《补充协议》，协议约定:1、甲方出售房屋后，在解押完成后，得到剩余房款为580000元，出件当天拿到。同时退还10000元定金；2、乙方采用垫资方式为甲方解押，垫资金额约为700000元，垫资手续费为3%，合计21000元，其中甲方主动承担5800元，剩余手续费由乙方承担；3、甲方承诺全程配合丙方搜房网办理该房屋交易过程中所有手续，包括办理房产证、土地证、送件过户、出件等；4、该房屋交易过程中所产生的所有税费由乙方承担；5、经甲乙双方协定，乙方承担今后所有房贷还款。此补充协议作为合同编号为NJ201512511的《存量房交易合同》的补充条款，与其具有同等法律效力，一经甲、乙双方签字，立即生效。违约方将承担标的额10%的违约金130000元。
另查明，2016年3月15日、2016年4月14日，被告两次向原告胡某某支付6000元用于归还2016年3月份和4月份的房屋贷款。2016年4月21日原告胡某某在与吕世泉（被告张某之夫）的电话通话中表示：涉案房屋不卖了。2016年5月25日原告向被告发出”律师函”，通知被告双方签订的《存量房交易合同》自2016年2月4日即告解除。2016年4月22日，被告张某与案外人肖文兴、李富金在南京存房房地产经纪有限公司的居间下签订了编号为NJ201603678的《存量房交易合同》（经纪机构版），合同约定由被告张某购买案外人肖文兴、李富金名下位于浦口区大桥北路33号金城丽景花园8幢1单元402室的房屋，房屋总价款为1425000元。
庭审中，被告张某同意解除与原告胡某某、陈某之间关于南京市浦口区高新技术产业开发区浦外路28号旭日爱上城第六区9幢2单元106室房屋的《存量房交易合同》及补充协议。
上述事实，有原告提交的存量房交易合同、房产证、土地证、律师函及快递回单、补充协议、房地产买卖中介合同、补充协议、定金收条，被告提交的电话录音资料、民事诉状、民事裁定书、房地产经纪服务事项告知书、存量房交易合同、交易凭证、聊天记录、银行汇款单、银行本票、存量房买卖交易合同及原、被告当庭陈述等予以证实。
本院认为,原、被告及南京存房房地产经纪有限公司签订的《存量房交易合同》及补充协议系三方当事人的真实意思表示，符合法律规定，三方均应按照合同的约定履行。现原告胡某某、陈某主张解除《存量房交易合同》及补充协议，被告张某表示同意解除，故本院对此予以支持。
关于原告主张被告向原告支付违约金125000元。本院认为，根据本院查明的事实:双方在合同中第六条第五项对710000元的解押款约定为乙方借给甲方710000元于贷款预审批通过后3日内，由丙方陪同甲、乙共同前往房产局查询房屋权属状况，在确认该房屋无其他影响交易的权利限制（除房产证上注明的抵押外）后，三方共同到银行办理还款解押手续。在第六条第十五项其它约定中补充为乙方于2016年2月4日支付甲方710000元用于房屋解押，若资金不到位，定金不退，合同解除。被告陈述原告未能及时办理房产证和土地证，以致于无法顺利完成贷款审批手续，可以看出，原告胡某某、陈某在签订合同时是知晓被告并不是采取直接使用现金支付的方式支付该笔解押款，而是需要向第三方贷款才能支付该笔款项。而此时被告仍自愿与原告胡某某、陈某订立”2016年2月4日支付甲方710000元用于房屋解押，若资金不到位，定金不退，合同解除”的条款，此款项的支付义务不应因为被告无法办理而免除。在被告得知没有房产证、土地证无法办理相应贷款并没有支付解押款后，原告胡某某、陈某并没有行使合同的解除权，而是与被告经协商一致达成了新的补充协议，对房屋的价款、解押款的支付方式、房贷的承担重新作出了新的约定，可以认为原告胡某某、陈某已经放弃了因被告违约所享有的解除权，双方均应按照补充协议的约定继续履行合同。但原告胡某某、陈某在合同能继续履行的情况下通知被告不愿意卖房构成了单方违约，导致合同解除。因此，原告胡某某、陈某应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告的违约行为导致双方对房屋买卖合同进行了变更，而原告胡某某、陈某的违约行为直接导致了房屋买卖合同的解除。因此，原告胡某某、陈某应承担更大的违约责任。故对其该主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百二十条的规定,判决如下:
一、解除原告胡某某、陈某与被告张某之间关于南京市浦口区高新技术产业开发区浦外路28号旭日爱上城第六区9幢2单元106室房屋的《存量房交易合同》及补充协议；
二、驳回原告胡某某、陈某的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费17175元，由原告胡某某、陈某负担10000元，被告张某负担7175元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费17175元，江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。
审 判 长 林咏梅
代理审判员 王琦芳
代理审判员 庾丹妮
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 王红莲
民 事 判 决 书
（2016）苏0111民初4052号
原告胡某某,男。
原告陈某,女。
上述两原告委托代理人陈雷，江苏泓图律师事务所律师。
上述两原告委托代理人李正，江苏泓图律师事务所律师。
被告张某。
原告胡某某、陈某与被告张某房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年5月30日立案受理后,依法组成合议庭，于2016年7月7日公开开庭进行了审理。原告胡某某、陈某的委托代理人陈雷、李正，被告张某的委托代理人赵某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡某某、陈某诉称，原、被告双方于2016年1月29日签署了《存量房交易合同》，约定：原告（甲方）将其所有的位于浦口区高新技术开发区蒲外路28号旭日爱上城9幢2单元106室房屋出卖给被告（乙方）。同时约定，被告于2016年2月4日交付原告710000元用于房屋解押，若资金不到位，则定金不退，合同解除。被告未能在约定时间内履行支付解押款的义务，经原告催告亦未在合理时间内履行，现原告行使合同解除权的条件已成就。双方就解除合同问题协商不成。现诉请判令：1、解除原、被告双方签署的《存量房交易合同》；2、被告向原告支付违约金125000元；3、诉讼费用由被告承担。
被告张某辩称，原告陈述的理由与事实不符，原告和房产中介合谋对被告进行欺骗误导，导致没有房产证、土地证不能顺利进行房屋买卖，房屋在交易过程中无法正常进行，且合同一再修改，最后原告又提出毁约导致被告多花几十万元向其他人购买房屋。被告在2016年4月已向浦口法院提起对原告的诉讼，浦口法院对原告的房产也给予了查封冻结。原告的诉请与事实不符，请求法院依法驳回。对原告诉请1无异议，同意解除。对诉请2，不同意支付违约金，因是原告违约，诉讼费由原告承担。
经审理查明，2016年1月9日，原告胡某某、陈某（甲方）、被告张某（乙方）及南京存房房地产经纪有限公司（丙方）三方签订了《存量房交易合同》（经纪机构版），合同编号为NJ201512511。同时陈某、胡某某与张某另行签署了由被告南京存房房地产经纪有限公司关于房屋出售事项填写的《房地产经纪服务事项告知书》。关于交易房屋的交易信息方面”是否有土地证”这一栏上打钩”是”。《存量房交易合同》约定，由原告胡某某、陈某将其名下位于南京市浦口区高新技术产业开发区浦外路28号旭日爱上城第六区9幢2单元106室房屋出售给被告张某，房屋价款1250000元。丙方派经纪人王富阳提供居间服务。甲乙双方约定，在签约时乙方支付甲方定金10000元；双方约定乙方办理商业贷款520000元，所需相关费用由乙方自行缴纳，甲乙双方应于2016年1月13日前共同去贷款银行办理贷款签字手续，并按银行要求提供相关材料。如因一方不能按时签字或未及时提供相关材料影响交易进程，由甲、乙双方各自承担相关责任。如经银行审核，乙方不能贷款或者不能足额贷款，乙方在接到丙方通知后十个工作日内须自筹资金补足房款；关于解押，双方约定乙方借给甲方710000元，于贷款预审批通过后3日内，由丙方陪同甲乙共同前往房产局查询房屋权属状况，在确认该房屋无其他影响交易的权利限制（除房产证上注明的抵押外）后，三方共同到银行办理还款解押手续。甲方在接到银行通知后3个工作日内必须到银行将他项权证领出并办理解押注销手续。如解押后因不可抗力致使该合同不能履行的，甲方应在3天内将所有已收取的款项返还给乙方。合同第六条第十五项补充约定”甲乙双方协商约定，甲方产权人之一胡某某于2016年1月11日到场签订银行贷款并补签合同，若逾期不到，甲方赔偿乙方20000元人民币，乙方于2016年2月4日支付甲方710000元用于房屋解押，若资金不到位，定金不退，合同解除。”三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、与他人串通，损害甲、乙方利益的；3、故意隐瞒，提高委托的利差；4、其他过失影响甲、乙方交易的。甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同的约定提供必要的文件和配合，造成三方无法履行合同的；3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；5、其它造成丙方无法完成委托事项的行为。上述违约行为按照标的额的10%，计人民币125000元作为违约金由违约方分别支付给守约方。合同签订当日，被告张某向原告胡某某、陈某支付购房定金10000元。2016年2月22日，甲方胡某某、陈某，乙方吕世泉（被告张某之夫），丙方王富阳三方签订了一份《补充协议》，协议约定:1、甲方出售房屋后，在解押完成后，得到剩余房款为580000元，出件当天拿到。同时退还10000元定金；2、乙方采用垫资方式为甲方解押，垫资金额约为700000元，垫资手续费为3%，合计21000元，其中甲方主动承担5800元，剩余手续费由乙方承担；3、甲方承诺全程配合丙方搜房网办理该房屋交易过程中所有手续，包括办理房产证、土地证、送件过户、出件等；4、该房屋交易过程中所产生的所有税费由乙方承担；5、经甲乙双方协定，乙方承担今后所有房贷还款。此补充协议作为合同编号为NJ201512511的《存量房交易合同》的补充条款，与其具有同等法律效力，一经甲、乙双方签字，立即生效。违约方将承担标的额10%的违约金130000元。
另查明，2016年3月15日、2016年4月14日，被告两次向原告胡某某支付6000元用于归还2016年3月份和4月份的房屋贷款。2016年4月21日原告胡某某在与吕世泉（被告张某之夫）的电话通话中表示：涉案房屋不卖了。2016年5月25日原告向被告发出”律师函”，通知被告双方签订的《存量房交易合同》自2016年2月4日即告解除。2016年4月22日，被告张某与案外人肖文兴、李富金在南京存房房地产经纪有限公司的居间下签订了编号为NJ201603678的《存量房交易合同》（经纪机构版），合同约定由被告张某购买案外人肖文兴、李富金名下位于浦口区大桥北路33号金城丽景花园8幢1单元402室的房屋，房屋总价款为1425000元。
庭审中，被告张某同意解除与原告胡某某、陈某之间关于南京市浦口区高新技术产业开发区浦外路28号旭日爱上城第六区9幢2单元106室房屋的《存量房交易合同》及补充协议。
上述事实，有原告提交的存量房交易合同、房产证、土地证、律师函及快递回单、补充协议、房地产买卖中介合同、补充协议、定金收条，被告提交的电话录音资料、民事诉状、民事裁定书、房地产经纪服务事项告知书、存量房交易合同、交易凭证、聊天记录、银行汇款单、银行本票、存量房买卖交易合同及原、被告当庭陈述等予以证实。
本院认为,原、被告及南京存房房地产经纪有限公司签订的《存量房交易合同》及补充协议系三方当事人的真实意思表示，符合法律规定，三方均应按照合同的约定履行。现原告胡某某、陈某主张解除《存量房交易合同》及补充协议，被告张某表示同意解除，故本院对此予以支持。
关于原告主张被告向原告支付违约金125000元。本院认为，根据本院查明的事实:双方在合同中第六条第五项对710000元的解押款约定为乙方借给甲方710000元于贷款预审批通过后3日内，由丙方陪同甲、乙共同前往房产局查询房屋权属状况，在确认该房屋无其他影响交易的权利限制（除房产证上注明的抵押外）后，三方共同到银行办理还款解押手续。在第六条第十五项其它约定中补充为乙方于2016年2月4日支付甲方710000元用于房屋解押，若资金不到位，定金不退，合同解除。被告陈述原告未能及时办理房产证和土地证，以致于无法顺利完成贷款审批手续，可以看出，原告胡某某、陈某在签订合同时是知晓被告并不是采取直接使用现金支付的方式支付该笔解押款，而是需要向第三方贷款才能支付该笔款项。而此时被告仍自愿与原告胡某某、陈某订立”2016年2月4日支付甲方710000元用于房屋解押，若资金不到位，定金不退，合同解除”的条款，此款项的支付义务不应因为被告无法办理而免除。在被告得知没有房产证、土地证无法办理相应贷款并没有支付解押款后，原告胡某某、陈某并没有行使合同的解除权，而是与被告经协商一致达成了新的补充协议，对房屋的价款、解押款的支付方式、房贷的承担重新作出了新的约定，可以认为原告胡某某、陈某已经放弃了因被告违约所享有的解除权，双方均应按照补充协议的约定继续履行合同。但原告胡某某、陈某在合同能继续履行的情况下通知被告不愿意卖房构成了单方违约，导致合同解除。因此，原告胡某某、陈某应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告的违约行为导致双方对房屋买卖合同进行了变更，而原告胡某某、陈某的违约行为直接导致了房屋买卖合同的解除。因此，原告胡某某、陈某应承担更大的违约责任。故对其该主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百二十条的规定,判决如下:
一、解除原告胡某某、陈某与被告张某之间关于南京市浦口区高新技术产业开发区浦外路28号旭日爱上城第六区9幢2单元106室房屋的《存量房交易合同》及补充协议；
二、驳回原告胡某某、陈某的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费17175元，由原告胡某某、陈某负担10000元，被告张某负担7175元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费17175元，江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。
审 判 长 林咏梅
代理审判员 王琦芳
代理审判员 庾丹妮
二〇一六年十一月十四日
书 记 员 王红莲
律师资料
李正律师
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